Byggesager
Byggesager er ofte dyre og komplicerede. Der kan gå lang tid, fra der konstateres et behov for at renovere eller et ønske om at forbedre, til der ligger et afsluttende byggeregnskab.
Og byggesager har ofte en meget indgribende effekt på dagligdagen for andelshaverne og evt. lejere.
Derfor er det vigtigt at være grundig i forberedelserne og forventningsafstemme i andelsboligforeningen og være tydelig om, hvilke resultater byggeprojektet skal munde ud i. Er der fx tale om nyt tag, udskiftning af vinduer eller installation af ny varmekilde - illustrer så godt som muligt, hvilke forbedringer andelshaverne og ejendommen vil komme i mål med.
Byggesager er naturligt ét af de forløb i en forening, der kan give anledning til usikkerhed og splid – og som kan sætte sig spor i stemningen i foreningen lang tid efter, at byggesagen er slut.
Byggesager er forskellige
I den forbindelse er det vigtigt at understrege, at byggesager er forskellige og kan ikke betragtes isoleret. Ikke to byggesager forløber ens, og der opstår altid uforudsete situationer og behov, som kan ændre byggesagens forløb, indhold og økonomi.
Byggesagerne, deres timing, omfang og indhold hænger nøje sammen med ejendommens løbende drift og vedligeholdelse, og ikke mindst med den enkelte andelsboligforenings samlede finansiering og økonomi.
Få kompetent rådgivning i byggeprojektet
I DEAS arbejder vi med både planlægning, budgettering og udførelse af byggeprojekter i andelsboligforeninger – og vi har stor erfaring med det. Læs mere om, hvordan vi er jeres samarbejdspartner i jeres næste byggeprojekt.
To typer byggesager
Byggesager kan overordnet opdeles i to hovedgrupper:
- Renoveringssager
Udslidte bygningsdele vedligeholdes og udskiftes, hvis der er behov for det - Forbedringer
Man tilfører ejendommen noget nyt (elevatorer, altaner, solfangeranlæg, mv.)
Faser i en byggesag
Sagsforløbet i en byggesag kan typisk opdeles i følgende hovedfaser:
- Ide og for-projektering.
Formulering af indledende projekt og foreløbig økonomi. - Indledende beslutning på generalforsamling.
Bemyndigelse til bestyrelsen til at afholde udgifter til projektering, indhentning af tilbud og offentlige godkendelser. - Projektering, indhentning af tilbud,
formulering af forslag til generalforsamlingen om gennemførelse af projektet, herunder beregning af økonomiske konsekvenser (hvad betyder projektet for boligafgiften og andelsværdierne). - Gennemførelse af byggesagen.
Byggekredit, entrepriseforsikring, entrepriseaftale, tilsyn, varsling af lejerne, økonomisk opfølgning. - Undervejs – håndtering af det uforudsete;
skader der konstateres, når man "åbner op”, forsikringssager, ændrede ønsker og behov, ændrede anbefalinger efterhånden, som man bliver klogere (fordi man får mulighed for at se, hvordan ejendommen i virkeligheden har det), osv. - Aflevering.
Entrepriseregnskab, byggeregnskab, endelig finansiering, endelig varsling af lejerne, boligafgiftsregulering, andelsværdiregulering, kvalitetssikring.
Økonomi og finansiering
Det er væsentligt, at beslutninger om byggesager sker under hensyn til andelsboligforeningens samlede økonomi, ligesom det er vigtigt, at beslutninger om byggesager koordineres med andelsboligforeningens bank og realkreditinstitut.
En byggesag er ofte en god anledning til at vurdere om andelsboligforeningens finansiering (lån) er sat rigtigt sammen. Ofte kan en byggesag finansieres delvist af en rettidig og målrettet omlægning af foreningens realkreditlån.
Målrettet styring af foreningens lån kan desuden have betydning for udviklingen i boligafgiftens størrelse.
