Godt at vide, når du bor til leje

I den periode, du bor i lejligheden, skal du betale leje hver måned eller hvert kvartal, alt efter hvad der er aftalt i din lejekontrakt. Lejen skal betales den 1. i hver måned. Er den 1. en lørdag eller en helligdag, forfalder lejen dog først den første hverdag herefter. Husk, det er dit ansvar at betale lejen, også selv om du ikke modtager en opkrævning.

Betalingsservice

Vi vil anbefale, at du melder din betaling til Betalingsservice, så du er sikker på, at lejen bliver betalt til tiden. Er du ikke tilmeldt ordningen, modtager du et indbetalingskort med de samme specifikationer. Det er vigtigt, at du benytter indbetalingskortet, så vi altid kan identificere din betaling. Læs mere om husleje og reguleringer via knappen nedenfor.

Skader kan ske på alle tidspunkter, og nogle gange når du mindst venter det. Men bare rolig. Vi har din ryg – også uden for normal arbejdstid.

Vi samarbejder med en landsdækkende skadeserviceleverandør, som alle lejere kan kontakte ved uopsættelige forhold og nødsituationer - uden for vores normale åbningstid.

Vagtcentralen sikrer, at akutte situationer håndteres effektivt, og skadeservice-leverandøren ligger inde med kontaktinformationer for den enkelte ejendom og sikrer, der handles ud fra de aftalte retningslinjer.

En akutskade definerer vi som:

• En skade, der ikke kan afvente en udbedring eller begrænsning

• En skade, hvor der er fare for lejers sikkerhed

• En skade, som vil vokse i omfang og udgift, hvis den ikke udbedres øjeblikkeligt. 

Har du som lejer selv vedligeholdelsespligten, skal du sørge for udbedring og betale for reparationen.  Er der sket en skade i din lejlighed, som du er skyld i pga. forkert brug eller misligholdelse, skal du selv betale for udbedringen. Det gælder uanset, hvilken vedligeholdelsesordning du har aftalt.

Eksempler på sådanne skader er vandhaner, badekar og toiletter, der er blevet ødelagt af kalk- og rustaflejringer, eller en rude, du har slået stykker.

Som lejer har du ret til at fremleje din lejlighed. Dog er der nogle betingelser, som skal være opfyldt:

• Du skal kunne dokumentere, at din fremleje er midlertidig og skyldes sygdom, forretningsrejse, udstationering, studieophold eller lignende.

• Fremlejeperioden må højst være 2 år (i en sammenhængende periode). Du skal selv udarbejde en skriftlig fremlejekontrakt med din lejer. Husk at sende en kopi af kontrakten til os, inden fremlejeperioden begynder.

• Du kan også fremleje din lejlighed delvist, det vil sige leje et eller flere værelser ud og selv bo i resten af lejligheden. Dog må du i dette tilfælde højst fremleje halvdelen af lejlighedens beboelsesrum.

• Før du indgår en fremlejekontrakt, skal du orientere os om, at du vil fremleje. 

• Det er også vigtigt, at du fortæller din fremlejetager, at det ikke er muligt at overtage boligen efter fremlejeperiodens udløb – selvom du vælger ikke at flytte tilbage.

• Hvis du overvejer at udleje via fx Airbnb, skal du have godkendelse fra din udlejer. Ellers er der tale om ulovlig fremleje, og du kan risikere, at udlejer ophæver din lejekontrakt.

Lejer beholder ansvaret Du skal være opmærksom på, at selvom du har fremlejet din lejlighed, står du med ansvaret for, at lejen bliver betalt, at regler overholdes, og at lejligheden ikke vanrøgtes eller misligholdes.

Vi anbefaler, at du selv sørger for at betale lejen og lade din lejer indbetale direkte til dig, så du sikrer dig, at lejen bliver betalt til tiden hver måned.

Med andre ord er det dig, der står til ansvar over for os, og ikke din fremlejetager.

Din familie eller pårørende kan i særlige tilfælde overtage din lejlighed, hvis du fraflytter på grund af f.eks. skilsmisse, separation, ophævelse af husstandsfællesskab eller indflytning på plejehjem.

Er du og din kæreste eller samlever ikke gift, skal I have haft fælles husstand i minimum to år. Fælles husstand vil sige, at I, i fællesskab, har betalt leje, leveomkostninger osv. Som ejendomsadministrator kan vi på vegne af udlejer forlange dokumentation for dette. Det er vigtigt, at du husker at sende en ansøgning til os, inden du overdrager lejemålet, da vi skal give vores accept.

Separation og skilsmisse

Ved bevillingen eller dommen tages der stilling til, hvem af jer der skal have ret til lejligheden efter separation eller skilsmisse. Den af jer som bliver boende, fortsætter lejemålet uden ændringer og overtager hermed alle forpligtelser.  Husk, at vi altid skal have besked om ændringerne samt dokumentation hurtigst muligt.

Ejendomme og de enkelte lejligheder bliver fra tid til anden moderniseret. Moderniseringer kan beskrives som arbejder, der tilfører ejendommen noget nyt, eller som erstatter det gamle med noget nyt og bedre. Ønsker du en modernisering i din lejlighed, eks. et nyt køkken eller et nyt badeværelse, kan der være mulighed for dette mod en stigning i lejen. Før du igangsætter en modernisering, er der et par ting, du skal være opmærksom på:

• Du må ikke selv igangsætte eller udføre moderniseringer i lejligheden uden vores tilladelse.

• Du skal kontakte ejendommens bygningssagkyndige projektleder, som bl.a. har til opgave at bedømme, om der skal foretages forbedringer på ejendommen både indvendigt og udvendigt.

• Projektlederen vil gennemgå lejligheden og udarbejde et byggebudget.

• Byggebudgettet danner grundlag for, hvor meget din månedlige leje vil stige.

• Det er projektlederen, som kan fortælle dig, hvad der skal ske, og hvor lang tid byggearbejdet vil tage. Det er op til projektlederen at vurdere, om moderniseringen kan gennemføres eller ej.

Vi informerer ofte om større forbedrings- og vedligeholdelsesarbejder ved opslag i ejendommens opgange. Bor du i en ejendom med en beboerrepræsentation, informeres den om, hvilke arbejder som påtænkes udført.

Hvert år efter den 1. juli laver vi en 10-årig vedligeholdelsesplan for ejendommen, som du er velkommen til at få tilsendt, hvis du kontakter os. Mindst mulig gene for beboerne Vi gør alt, hvad vi kan, for at du bliver mindst muligt berørt af arbejdet, men du kan muligvis opleve støj og støv. I andre tilfælde kan du opleve, at der bliver sat stillads op, eller at du måske skal benytte køkkentrappen i stedet for hovedtrappen i en periode. Griber forbedrings- og vedligeholdelsesarbejderne ind i din normale hverdag, får du besked ca. seks uger forinden.

Visse arbejder kræver, at vi helt ændrer nogle forhold på ejendommen – f.eks. at du ikke kan benytte vaskekælderen eller andre faciliteter i en periode. I de tilfælde får du besked ca. tre måneder forinden.

Viceværten er typisk den person i ejendommen, du som lejer oftest har kontakt med. Viceværten kan have en fast telefontid, hvor du kan træffe ham. Ringer du uden for telefontiden, kan du lægge besked på telefonsvareren, hvorefter viceværten kontakter dig hurtigst muligt. Viceværten kan også være tilknyttet vores kundecenter, som du kan kontakte alle hverdage mellem kl. 8.00 og 16.00 eller via mail.

Typiske opgaver Viceværten passer på ejendommen og sørger blandt andet for renholdelse af opgange, lofter og kældre, men også pasning af gård- og udendørsarealer samt opsyn med renovation. Måske udfører viceværten ikke selv arbejdet, men holder opsyn med dem, der gør det. Viceværten har også opsyn med selve bygningsdelene lige fra tag, nedløb, brønde, vinduer og trapper til varmeanlæg, elevatorer, ventilationsanlæg og andre tekniske installationer. Efter aftale med os rekvirerer viceværten håndværkere til reparationer og vedligeholdelse. Viceværten overvåger også ejendommens energiforbrug og rapporterer til os. Endelig foretager viceværten flyttesyn, fremviser ledige lejligheder og står for istandsættelsen af lejligheder, der er fraflyttet.

Vi har til tider brug for at få adgang til en lejlighed. Årsagerne kan være mange og af forskellig art, ligesom tidshorisonten kan variere. Nogle gange har vi brug for at komme ind i en lejlighed med det samme, mens vi i andre tilfælde godt kan vente. For at vi ikke skal komme 'brasende', når det passer os, er der fastsat nøje regler for adgangsmulighed. Hvis der er umiddelbar fare for skade på ejendommen eller din og andres lejligheder, eks. ved brand eller et sprunget vandrør, har vi ret til at få eller skaffe os adgang til din lejlighed, selv om du ikke selv er til stede.  Varsel Det er et krav, at vi varsler vores ankomst. Det betyder, at vi skal give dig besked om, hvornår vi kommer, før vi kan få lov til at komme ind i din lejlighed. Med seks ugers varsel kan vi iværksætte arbejder i lejligheden, hvis udførelsen ikke er til væsentlig ulempe for dig. Det kan f.eks. være udskiftning af vinduer, faldrør, tag, og når vi skal have adgang til din lejlighed i forbindelse med modernisering hos din over- eller underbo.

Er der derimod tale om større arbejder, har du krav på et længere varsel. Fristen er i sådanne tilfælde tre måneder. Eksempler på sådanne opgaver er udskiftning af køkken og bad samt installation af centralvarme.

Er du uenig i en lejevarsling, vand- og varmeregnskabet, vedligeholdelse eller husorden, kan du indbringe sagen for huslejenævnet. Alle kommuner har et huslejenævn, og du kan finde adresser, telefonnumre mv. på din kommunes hjemmeside.  Din sag vil typisk blive behandlet skriftligt. Huslejenævnet kan dog bestemme, at du, udlejer og repræsentanter fra huslejenævnet skal mødes. Det kan enten være for at se på din lejlighed eller for at mægle i sagen. En afgørelse fra et huslejenævn har retsvirkning. Det betyder, at du og udlejer skal følge afgørelsen. Hvis I bor i Københavns kommune, har både lejer og udlejer mulighed for at anke afgørelsen til Ankenævnet inden for 14 dage efter, at afgørelsen er modtaget.

Det er ikke kun husordenen, som fastlægger, hvad du som beboer må og ikke må. Der gælder også de almindelige regler om god skik og orden i lejelovens § 79 a.

Hvis beboeren i ejendommen ikke overholder ordensreglerne, kan det få konsekvenser – også selvom det ikke er lejeren selv, men eventuelt et medlem af husstanden eller en besøgende, som har udvist en uacceptabel adfærd. I første omgang vil beboeren som oftest modtage en påmindelse, men hvis adfærden gentager sig, kan det medføre en huslejenævnssag, hvor huslejenævnet kan gøre lejeaftalen betinget i op til et år. Hvis det sker, skal lejeren altså sikre, at der ikke igen sker overtrædelser i det følgende år. Hvis overtrædelsen af husordenen eller de almindelige regler for god skik og orden er mere alvorlig, har udlejer mulighed for at ophæve lejeaftalen, uden forinden at have indbragt sagen for huslejenævnet. Hvis det sker, er beboeren forpligtet til at flytte med det samme.

Når der opstår uoverensstemmelser mellem beboerne, er det vores erfaring, at udfordringen bedst løses ved, at beboerne taler direkte med hinanden og sammen finder en løsning.

Men hvis du som beboer føler dig kraftigt generet af en anden beboers adfærd, har du altid mulighed for at kontakte din administrator, som kan give en påmindelse eller ophæve lejeaftalen.

Det er dog meget vanskeligt at udstede påmindelser, hvis der er tale om indbyrdes uoverensstemmelser.   

Der er nogle begrænsninger i indboforsikringen, som man skal være opmærksom på, hvis man opbevarer sine ting i et kælder-/loftsrum, udhuse/garager m.v. Her er det typisk kun almindeligt privat indbo, som er dækket af forsikringen, fordi denne slags rum er uden opsyn og dermed mere udsat for f.eks. tyveri. Værdigenstande som smykker samt alt fra spiritus, vin, buskort, tv til penge vil således ikke være dækket.

Noget andet gælder, hvis der er tale om vandskade i en kælder i forbindelse med et skybrud. Så vil en indboforsikring i langt de fleste tilfælde dække skader på indbo, hvis ejendommen står på en støbt sokkel.

Dog har nogle forsikringsselskaber krav til, hvordan opbevaringen sker. Der kan f.eks. være krav om, at indboet skal stå oven på noget.

En indboforsikring dækker hele husstanden. Det vil sige, at alle, som bor på samme folkeregisteradresse, er omfattet af forsikringen. Faktisk er selv udeboende børn dækket af deres forældres indboforsikring, indtil de er 21 år – forudsat at de bor alene.

Man sondrer imellem bygningsforsikring (husforsikring) og løsøreforsikring (indboforsikring).  I en udlejningsejendom har udlejer ansvaret for at forsikre bygningen samt tag, lofter, vægge, gulve og køkkener.  Udlejers forsikring dækker dog normalt ikke i de tilfælde, hvor lejer selv har installeret bygningsdele som fx køkkeninventar, nedhængte lofter, skillevægge og gulvbelægninger.