Nyheder til foreninger

Den 15. april 2024 var en vigtig dag for mange andelsboligforeninger. Det var nemlig dagen, hvor en ny lov om værdiansættelse i andelsboligforeninger trådte i kraft. På denne side har vi samlet de spørgsmål, som vores andelsboligforeninger har stillet os, samt vores svar og anbefalinger i en Q&A.

Vi gør opmærksom på, at svarene er vejledende, da ingen foreninger er ens. Vi anbefaler derfor, at I tager en snak med jeres faste kontaktperson hos DEAS, hvis I har spørgsmål om, hvordan lovforslaget påvirker jeres specifikke andelsboligforening. I kan læse lovforslaget i sin helhed her.

Hvad betyder den nye lov om værdiansættelse i andelsboligforeninger?

I DEAS har vi ligesom vores foreninger ventet spændt og tålmodigt på dette lovforslag, og det er nu endelig vedtaget. Det betyder, at vi nu har en ny og fastlagt metode til at kunne beregne den enkelte forenings andelskrone.

Helt konkret betyder den nye lov følgende:

• Gyldigheden for valuarvurderinger forlænges, så de gælder 42 måneder (3,5 år) i stedet for de tidligere 18 måneder (1,5 år).

• Valuarvurderinger udarbejdet før 15. april 2024 vil også være omfattet, og det betyder, at en valuarvurdering, der fx er udarbejdet 31.12.2023, vil være gældende frem til 30.06.2027. Dog er det altid den nyest indhentede vurdering, som ligger til grund for andelskronen.

• Offentlige vurderinger bliver nettoprisindekseret (typisk fra 2012, hvor den seneste er lavet) og følger dermed den almindelige prisudvikling i Danmark.

Hvad betyder den nye lov for min andelsboligforening, hvis vi i dag bruger den offentlige vurdering til beregning af andelskronen?

Kort fortalt vil de seneste offentlige vurderinger nu nettoprisindekseres, så de følger den almindelige prisudvikling i Danmark. Dette vil, for de andelsboligforeninger, som værdiansætter efter den offentlige vurdering, isoleret set betyde en stigning på cirka 20 % første gang, svarende til udviklingen fra oktober 2012. Det er dog vigtigt at understrege, at andre forhold i foreningens regnskab også kan påvirke andelskronen, hvorfor denne påvirkning ikke kan forventes 1:1.

Hvad betyder den nye lov for min andelsboligforening, hvis vi i dag bruger en valuarvurdering til beregning af andelskronen?

Valuarvurderingers gyldighed forlænges til 42 måneder, hvormed I nu har mulighed for at nøjes med at indhente en ny valuarvurdering hvert 3. år i stedet for hvert år. Dette forudsætter dog, at I optager ejendommen til anskaffelsessummen/kostpris i regnskabets balance.

Hvis I i stedet optager ejendommen til dagsværdi/valuarvurdering, vil I fortsat skulle indhente en ny vurdering hvert år til brug herfor – alternativt skal I overveje at skifte regnskabspraksis til at optage ejendommen til kostpris. Overvejer I sidstnævnte, opfordrer vi jer til at tage fat i jeres administrator og revisor for nærmere drøftelse herom.

Enkelte foreninger som i dag benytter en valuarvurdering, vil desuden kunne opnå en højere andelskrone ud fra den offentlige vurdering efter nettoprisindekseringen heraf, hvormed de med fordel kan skifte værdiansættelsesmetode.

Hvad betyder den nye lov for min andelsboligforening, hvis vi i dag bruger anskaffelsessummen til beregning af andelskronen?

Da den offentlige vurdering ved første indeksering vil stige med cirka 20 %, vil nogle foreninger opleve, at man nu kan få en højere andelskrone ved at overgå til værdiansættelse på baggrund af den offentlige vurdering. Der er flere forhold som kursværdi på jeres gæld mv., der har indvirkning på om dette vil være en mulighed. Tag fat I jeres daglige administrator, hvis I vil drøfte dette nærmere.

Giver den nye lov andre muligheder end blot en værdistigning eller en besparelse på valuarvurderingen?

Værdistigningen giver andelsboligforeningerne anledning til at vurdere, om de skal igangsætte eller hensætte til de byggeprojekter, som de har i pipeline. Hvor et normalt større bygge- eller vedligeholdelsesprojekt vil resultere i et fald i andelsboligforeningens formue, kan denne stigning give anledning til at gennemføre visse projekter, samtidig med at man fastholder en stabil udvikling i andelskronen, da udgiften potentielt kan dækkes ind under stigningen i vurderingen.

Ligeledes kan en henlæggelse til generelle værditab overvejes.

Vil den nye lov påvirke vores grundskyld?

Nej. Den nye lov om værdiansættelse i andelsboligforeninger handler udelukkende om jeres ejendomsvurdering, som bruges til at fastsætte jeres andelskrone.