Hvad skal bestyrelsen være opmærksomme på, når en erhvervsejerlejlighed konverteres til beboelse?

DEAS har stor indsigt i administration af ejer- og andelsforeninger og med kontakt til over 1000 bestyrelser på tværs af Danmark, rådgiver vi hver dag om dilemmaer og udfordringer indenfor alt fra jura og økonomi til de praktiske hverdagsudfordringer i en forening.

Derfor har vi lanceret Bestyrelsens Brevkasse, hvor bestyrelser kan indsende konkrete spørgsmål og dilemmaer om f.eks. jura, økonomi og andre udfordringer, som I møder i bestyrelsesarbejdet. Vi behandler naturligvis alle henvendelser anonymt og svarene vil løbende blive bragt her og i vores nyhedsmails.

Flere spørgsmål i Bestyrelsens Brevkasse har kredset sig om denne meget relevante problemstilling, som vi derfor gerne vil dele svaret på:

Er der særlige hensyn eller særlige forhold man skal være opmærksom på, når en erhvervsejerlejlighed konverteres til en beboelsesejerlejlighed?

Svar fra DEAS juridiske eksperter

Spørgsmålene om konvertering af erhverv til bolig har alle været stillet med konkrete erfaringer, hvor en erhvervsejerlejlighed i tidernes morgen har fået et fastsat et fordelingstal som er langt højere end den pågældende ejerlejligheds størrelse.

Det giver anledning til spørgsmål, når den senere omdannes til beboelse med samme høje fordelingstal. Samme spørgsmål kan være aktuelt i andelsboligforeninger.

Fastsættelse af fordelingstallet i foreningen

Fordelingstal bruges i såvel ejerforeninger som andelsboligforeninger som den brøk, hvert medlem skal svare til at dække de fælles udgifter og omkostninger, og med hvilken lod medlemmet har andel i foreningens formue. Som hovedregel tager disse fastsatte fordelingstal udgangspunkt i den enkelte enheds areal, men vi ser også, at der opereres med en anden fordelingsnøgle.

I ejerforeninger kan der i selve vedtægten være beskrevet et administrativt fordelingstal for en eller flere ejerlejligheder ud fra beslutning om, at visse fælles udgifter alligevel ikke skal bæres med det ”formelle” fordelingstal, som fremgår af tingbogen for en eller flere ejerlejligheder, men med en anden vedtægtsbestemt brøk. Den kan være større eller mindre i forhold til det objektivt opdelte ejerlejlighedsareal.

I andelsboligforeninger kan man på samme måde beskrive i sin vedtægt, at andelens areal til beregning af andelens lod, når boligafgift skal beregnes, deres andel i foreningens formue og dermed det areal som danner grundlag for beregning af andelsværdien, skal være af en administrativt bestemt størrelse, som ikke nødvendigvis er lig med det for lejligheden anmeldte BBR-areal.

Derfor kan omdannelsen give udfordringer

Når en erhvervsejerlejlighed omdannes til en beboelsesejerlejlighed og når en erhvervsandel omdannes til beboelsesandel, kan omdannelsen give udfordringer:

I ejerforeninger gælder den tinglyste vedtægt. Hvis den beskriver en højere ”byrde” for erhvervsandelen, end hvad der ellers gælder i foreningen med udgangspunkt i de andre lejligheders arealer, vil omdannelsen uden videre betyde, at den ny omdannede beboelseslejlighed skal bære en udgiftsbyrde som er forholdsmæssigt højere end de andre beboelsesejerlejligheder. Ændring af de oprindeligt vedtagne fordelingstal vil som udgangspunkt kræve enstemmighed og det betyder, at ændringen skal behandles på en generalforsamling for at kunne gælde som en ny aftale om lejlighedernes brøk af de fælles udgifter.

• Vores anbefaling til ejerforeninger er, at man i omdannelsessituationen, gør medlemmet opmærksom på dette forhold som bør afklares inden den faktuelle omdannelse, og som vil kræve en generalforsamlingsbeslutning

I andelsboligforeninger er princippet, at det er vedtægtens bestemmelse som gælder for de enkelte andeles brøk til beregning af boligafgift, deres andel i foreningens formue og til beregning af andelens værdi. Disse vedtægter tinglyses ikke – det er foreningen som ejer hele ejendommen, men til gengæld følger det af Lov om Andelsboliger m.v., at bestyrelsen er ansvarlig for, at man ikke ved godkendelse af salg af andelsbolig godkender en overpris. Ved angivelse af erhvervsandeles størrelse ser vi til tider, at disses arealer på grund af historiske forhold ikke altid er retvisende.

• Vores anbefaling til andelsboligforeninger er, at man ved godkendelse af en omdannelse kræver, at medlemmet samtidig sørger for at den kommende beboelsesandel er dokumenteret som boligens faktiske størrelse. Ved afvigelse skal dette spørgsmål behandles på generalforsamling, hvor eventuelle ændringer skal vedtages.

Der kan opstå twister

Ved manglende stillingtagen til fordelingstallene i både andelsboliger og ejerforeninger, kan der på bagkant opstå twister, som i sidste ende kræver stillingtagen ved en domstol.

Problemstillingen kan for eksempel opstå, hvis ny ejer mener, at det fordelingstal, som følger lejligheden, nu er åbenlyst uretfærdigt, da det er langt højere end øvrige lejligheder på samme størrelse - men at lejligheden efter omdannelsen ikke bebyrder fællesskabet yderligere, hvormed de kan kræve deres fordelingstal nedsat til en rimelig grænse. Dette med den konsekvens, at øvrige ejere skal betale forholdsmæssigt mere af ejendommens samlede udgifter.

Vi kan ikke spå om udfaldet i sådan en situation, hvor der også vil være individuelle forhold, der skal medregnes, men eksemplet fremhæves for at understrege vigtigheden af, at forholde sig til fordelingstallene i forbindelse med en konvertering fra erhverv til bolig.