Gode råd til bestyrelsen om eksklusion

Eksklusion er en af de mest drastiske handlinger, en ejer- eller andelsforening kan tage over for et medlem. Det kan få store konsekvenser for både det enkelte medlem og for fællesskabet i foreningen. Men hvornår er eksklusion nødvendigt, og hvordan sikrer man, at processen forløber korrekt? I denne guide dykker vi ned i reglerne for eksklusion og giver konkrete eksempler på, hvad der kan ske, når reglerne ikke følges.

Kort sagt betyder eksklusion ”udelukkelse fra et fællesskab eller en sammenhæng”.  

Det er helt normalt, at en andelsboligforening i sine vedtægter har bestemmelse om eksklusion - og med den nye Ejerlejlighedslov (og den nye Normalvedtægt) er der også åbnet op for, at man i ejerforeninger kan beslutte eksklusion. 

En ekskluderet andelshaver bliver fra eksklusionsbeslutningen slet og ret tvunget ud af foreningen. Som ikke længere medlem er man udelukket fra indflydelse og kan ikke kræve ”sin ret” i foreningen som et medlem. Andelshaveren skal straks fraflytte den lejlighed, man som medlem havde brugsret til, og må acceptere, at foreningens bestyrelse sælger andelen. Andelshaver har kun krav på at modtage et evt. overskud fra salget. 

En ekskluderet ejerlejlighedsejer mister på samme måde sin ret til indflydelse i foreningen, men da eksklusionen samtidig betyder, at det tidligere medlem mister sin bestemmelsesret over sin egen ejerlejlighed (sin faste ejendom), er det ved lov bestemt, på hvilken måde en eksklusionssag kan finde sted. Der er altså her lovbestemte regler, som sikrer, at der ved medlemmets protest, skal ske en dommerafgørelse af om grundlaget for eksklusion er ”berettiget” Beslutningen om eksklusion er først endelig, når afgørelsen er endelig. Det vil sige, når afgørelsen ved medlemmets indsigelse, har været vurderet af domstolene. 

Beslutning om eksklusion har store konsekvenser for medlemmet og det er derfor væsentligt at gøre opmærksom på nogle grundprincipper i henholdsvis ejer- og andelsforeninger:

Eksklusion i andelsforeninger

Ved eksklusion af andelshaver findes ingen generelle regler for, hvornår en andelshaver kan blive ekskluderet. Derfor er det altid foreningens vedtægter, der afgør, hvornår og efter hvilke retningslinjer en eksklusion kan ske. Vedtægterne varierer fra forening til forening. Typisk vil det lyde, at en andelshaver kan ekskluderes, fordi vedkommende har misligholdt sine forpligtelser groft.

Det, som er vigtigt, er, at bestyrelsen nøje læser foreningens vedtægt om eksklusion og overholder de bestemte formaliteter. Fokuspunkter vil typisk være:

• Er medlemmets adfærd (aktivt som passivt) et forhold, som vedtægten nævner som en gyldig eksklusionsgrund?

• Er medlemmet givet mulighed for at ændre sin adfærd ved påbud/påkrav?

• Er medlemmet gjort opmærksom på, at manglende overholdelse af påbud vil kunne betyde eksklusionsbeslutning?

• Er beslutningen truffet af det rigtige organ (typisk bestyrelsen)?

• Er beslutningen ført til referat med angivelse af deltagerantal og stemmeresultat?

• Er beslutningen beviseligt afgivet til medlemmet med deri angivet rimelig frist til at fraflytte?

Hvis alle formalia er overholdt, og andelshaver alligevel ikke efterkommer krav om fraflytning, vil man kunne bede fogeden og bistand for fysisk udsættelse. I den situation er det helt afgørende, at formalia er overholdt og ikke mindst, at udsættelsesgrundlaget er en gyldig eksklusionsbeslutning.

Eksempel på eksklusion i andelsforening

En nylig offentliggjort dom er et eksempel på, hvor galt det kan gå, hvis man ikke er fuldt opmærksom på, hvad der begrunder udsættelsessagen.

Kort fortalt, var en andelshaver i betalingsmisligholdelse. Misligholdelsen var sendt til fogedretten med anmodning om udsættelse af lejer. Foreningens advokat havde kort forinden gjort andelshaver opmærksom på, at han kunne se frem til en eksklusionsbeslutning ved fortsat manglende betaling, men der blev aldrig truffet en sådan beslutning. Fogeden bestemte, at ”lejer” skulle udsættes og denne afgørelse kærede andelshavers advokat til Landsretten.

Begrundelsen var, at der ikke var truffet eksklusionsbeslutning, og dermed var grundlaget for udsættelse ikke til stede. Det gik op for foreningen, at man havde bedt om udsættelse på et forkert grundlag, og man tilbagekaldte sagen for fogedretten og gav andelshaver lov til at flytte ind igen. Landsretten sendte sagen retur til fogedretten for genoptagelse af sagen, herunder fastsættelse af omkostninger og en ”godtgørelse for tort”, da andelshaver reelt var smidt ud af sin lejlighed i ni dage og hans indbo destrueret.

Eksklusion i ejerforeninger

Eksklusion af en ejerlejlighedsejer kræver, at forseelsen eller forseelserne har en særlig grov karakter. Det kan skyldes, at ejeren eller andre, som ejeren har givet adgang til sin ejerlejlighed, gør sig skyldig i særdeles grov pligtforsømmelse over for ejerforeningen eller andre ejere i foreningen. Der kan desuden ske eksklusion ved ejerens gentagne grove misligholdelse trods påkrav.

Hele processen for en eksklusionssag fremgår direkte i Ejerlejlighedsloven (gentaget i Normalvedtægten). Den er bygget op ud fra vores grundlæggende retssikkerhedsprincipper, og er derfor umiddelbart en noget tung proces. En eksklusionssag er kun lovlig, hvis alle de beskrevne formalia i loven er overholdt, og vi må forvente, at eksklusionssager næsten altid vil kræve egentlig advokatbistand.

Mulighed for eksklusion af en ejerlejlighedsejer er ny, og blev indsat i Ejerlejlighedsloven fra 1. juli 2020. Af den grund er retspraksis nærmest ikke eksisterende, men vi ved fra forarbejderne til loven, at denne sanktion er tænkt som en absolut ”sidste udvej” - og derfor vil kræve, at det, som lægges ejeren til last, skal kunne anses for at være af særlig eller særdeles grov karakter. Udvalget har forudsat, at de forhold som ifølge loven vil berettige til beslutning om bod, først er besluttet en eller to gange, hvorefter fortsat tilsidesættelse af medlemmet evt. vil kunne begrunde en eksklusionsbeslutning.

Eksempel på eksklusion i ejerforening

DEAS er bekendt med en ikke-offentliggjort byretsdom om eksklusion af en ejerlejlighedsejer. Vi kan naturligvis ikke gå i detaljer, men selv i en ”ikke fuldstændig gengivelse” af sagen med alle parts- og vidneforklaringer, har den en volumen på 58 sider.

Dommen stadfæstede, at ejerlejlighedsejeren skulle anerkende at være blevet ekskluderet på baggrund af en længere periodes hændelser/episoder, som hver især kunne dokumenteres at være fulgt op med konkrete påbud og påkrav til medlemmet, der på ingen måde efterkom kravene eller ændrede adfærd.

Der var tale om rigtig mange episoder og navnlig to andre medlemmer samt bestyrelsesformanden havde været genstand for ”grove beskyldninger, øgenavne m.v.” ligesom mange af medlemmets subjektive vurderinger også var tilsendt offentlige myndigheder, herunder politiet.

Vi anbefaler, at I som bestyrelse altid rådfører jer med administrator om eksklusionssager. Hos DEAS vil I blive rådgivet af vores juridiske afdeling, som vil kunne bistå med hjælp til blandt andet formuleringer og ekspeditioner i forbindelse med spørgsmål om eksklusion.