Konvertering gav merværdi på 65%

Erhvervslokaler bliver i stigende grad omdannet til boliger som følge af boligefterspørgslen på især det københavnske ejendomsmarked.

DEAS screener løbende de store investeringsporteføljer, der er under forvaltning, for at identificere et eventuelt udviklingspotentiale. Det kan fx ligge i en konvertering. Men selvom det rent teknisk kan lade sig gøre at konvertere, kræver det forarbejde at sikre, at projektet er økonomisk rentabelt.

Strategi skulle stoppe lejetab

I 2014 hjalp DEAS en kunde med at udarbejde en investeringsstrategi for en af kundens kontorejendomme på 14.000 m2, som havde været ledig i syv år og givet huslejetab og løbende driftsudgifter. Alle forsøg på at udleje eller sælge ejendommen var endt uden resultat.

Strategien rummede en omdannelse af ejendommen fra kontor til bolig, der skulle stoppe det vedvarende tab. Første skridt blev at forhandle ny lokalplan, som muliggjorde en konvertering.

”Vi begyndte med at udarbejde et ideoplæg og tage kontakt til Københavns Kommune, som var ved at udarbejde en ny lokalplan for det bagvedliggende boligområde. Vi fik etableret et godt samarbejde med kommunen, og vores ideprojekt for ejendommen blev inddraget i grundlaget for den nye lokalplan,"

siger Christian Melgaard, direktør i DEAS Property Asset Management.

Kræver detaljeret forarbejde

Når man taler om konvertering af ejendomme, skal der altid en konkret og meget detaljeret vurdering til. Så DEAS færdigudviklede projektet med tilhørende projektbudget, og dokumenterede hermed økonomien i projektet. Den praktiske eksekvering blev herefter planlagt.

”Selvom det rent teknisk kan lade sig gøre at konvertere, er det ikke sikkert, at det økonomisk er attraktivt. Så det er vigtigt at sikre den forretningsmæssige basis for konverteringsplanen,”

tilføjer Christian Melgaard.

Resulterede i salg – og nye boliger

Ejendommens værdi var nu steget fra 100 mio. kr. til ca. 165 mio. kr. Dertil kommer et yderligere værdipotentiale, som ville blive udløst i forbindelse med selve konverteringen på 35-50 mio. kr. På dette tidspunkt i forløbet valgte ejendommens ejer at sælge ejendommen med de muligheder, der lå i den nye lokalplan, samt det færdigbearbejdede omdannelsesprojekt.

”Ejendommen blev således forberedt til salg og solgt efter 18 måneders indsats – til en investor, som eksekverede planen. Dette genererede en merværdi af ejendommen på 65%,”

slutter Christian Melgaard.

Udgivet 12. oktober 2016

Kontakt

Christian Melgaard

Afdelingsdirektør
Ring mig op